専門家のアドバイスcolumn
空き家となった実家～法務編
空家となった実家
家や土地の「不動産」は大切な財産です。
その「名義」は誰になっていますか？
まずは、「不動産」について、「法務局」で「登記事項全部証明書」を取得し、「登記名義」が誰になっているのか調べましょう。お手元に「登記済権利証書」があれば、そちらも是非確認してみて下さい。
「登記名義」が、亡くなった方のままになっている場合は、「相続登記手続き」を検討する必要があります。
その場合に必要な書類は、「被相続人」の出生から死亡までの戸籍謄本等、「被相続人」の住民票、「相続人」の戸籍謄本や住民票などです。戸籍を集めた後は、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を誰のものにするかを決めていきます。
また、相続人の中に判断能力が衰えてしまった方がいる場合は「成年後見制度」の利用が必要になることがありますので、ご留意下さい。
万が一、相続人間での話し合いがまとまらなかった場合は、家庭裁判所で「遺産分割調停」を申し立てることになります。
それから、遺産分割の方法は3つあります。一般的な方法は、個々の相続財産を分配する「現物分割」です。他にも、相続財産を金銭に換えて分配する「価格分割」、一人または数人に相続財産を分配し他の者に対し債務を負担する「代償分割」があります。大切な財産を散逸させず、相続人全員が納得できる方法をしっかり考えていきましょう。
さらに、「遺言書」の有無も調べましょう。自筆証書遺言の有無を調べるのは難しいですが、公正証書遺言は公証役場で調べることが可能です。「遺言書」があれば、原則、遺言内容に沿って、遺産の分割手続きを行うことになります。
不動産の所有者が決まらなければ、不動産を売買することはできません。まずは、不動産の名義を確認し、「相続手続き」を経て、不動産を売却したり賃貸借をして「空家」を有効に活用できるようにしましょう。
当団体には、不動産や法務に関する専門家がいます。総合的に相談することができますので、どうぞご相談ください。
次に、遺産分割をする前は、誰がどのように
管理すべきなのでしょうか？
相続人は、遺産分割によって相続財産の権利が決まるまでは、「法定相続分」に応じて、権利義務を承継します。すなわち、不動産については、被相続人が亡くなった時点で、各相続人が相続分によって共有している状態となります。登記上は不動産の名義人ではなくても、法律上は所有者となっていますので、相続人は、近隣に迷惑がかからないように不動産を管理し、固定資産税の負担といった義務を果たしていかなければならないことに留意しましょう。
近年、社会問題となっている「空家」は、防災性や防犯性の低下、不法投棄等の衛生上の問題、景観の悪化などが指摘されています。適切な管理に努めながら、不動産という大切な財産を上手に活用していく必要があります。
空家や相続に関する手続きは、様々な課題があります。当団体には、法務だけでなく税務や不動産や建築の専門家がいます。総合的に相談することができますので、どうぞご相談ください。
関わる法令
「民法」「不動産登記法」「空家等対策の推進に関する特別措置法」
具体例
利生院
啓発事項
「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、空家の持ち主に対して適切な管理をする責務が明記されました。また、行政が修繕や撤去の指導・勧告・命令を行うことができるようになり、その費用を持ち主に請求することもできるようになりました。大切な財産である「不動産」の適切な管理が求められていることを理解する必要があります。
家族の介護と住まい
ご家族に認知症や障がいがある場合、
介護を行う家族は何をすればよいのでしょうか？
解決策として、「成年後見制度」のひとつ「法定後見制度」の利用が考えられます。「成年後見制度」には、判断能力が衰える前に利用できる「任意後見制度」と判断能力が衰えた後に利用できる「法定後見制度」があります。
既に認知症や障がいにより判断能力が衰えてしまい「契約」締結が難しくなってきた場合は、判断能力の衰えてきた本人・配偶者・4親等内の親族等の申立てにより、その状態に応じて家庭裁判所が「補助人」「補佐人」「成年後見人」という適切な支援者を選任します。その後は、支援者が本人の状態に応じて「法律行為」に同意をしたり、代理をしたりすることになります。
また、自宅「不動産」を売却して介護施設の費用に充てたい場合は、注意が必要です。本人の判断能力が衰えてしまっている場合は、「法定後見制度」を利用し成年後見人を選任した後に、家庭裁判所へ売却の許可を申し立てる必要があり、時間がかかることになります。
なお、判断能力が衰える前であれば、「任意後見制度」や「民事信託」の利用が考えられます。「任意後見制度」は、判断能力が衰えた時に備えて、あらかじめ支援者となる「任意後見人」を選任しておき、具体的な支援内容を「任意後見契約」に記載して「公証役場」で契約を締結する制度です。「民事信託」は、「委託者」「受託者」「受益者」での契約です。「委託者」は、財産を受託者に引き渡して信託を設定し、「受託者」は財産を引き受け、信託目的に従って財産を管理・処分し、「受益者」は財産を管理・処分したことで得られる利益を受けます。「委託者」と「受益者」が同一であっても問題ありませんので、判断能力が衰えた場合に備えて信託契約を結んでおき、財産を目的に沿って管理処分して得られる利益で老後の費用を賄うようにすることができる契約ということになります。
相談場所は、法律専門家（弁護士や司法書士等）団体の窓口や、市区町村の社会福祉協議会や地域包括支援センター等があります。もちろん、当団体へのご相談も受付ています。
関わる法令
「民法」
具体例
ご自宅を売却して、介護施設の費用を捻出する方は少なくありません。但し、法定後見制度を利用した後に不動産を売却する際は、家庭裁判所が処分を認めた場合に限られ、処分するまでに時間がかかり、ご本人やご家族の方の思い通りにならないこともまま見受けられます。これからは、「任意後見制度」や「民事信託」についての情報を得て、将来のことをしっかり考えていくことも大切だと思います。
啓発事項
判断能力が衰える前に、ご自分やご家族の大切な財産や権利を守るための知識を得ておきましょう。また、判断能力が衰える前に利用できる「任意後見制度」や「民事信託」については、法律や税務の専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。
今後の生活
日本は、未曾有の超高齢社会に突入したと言われています。
健康で生き生きとしたよりよい老後を送るためにはどうしたらよいのでしょうか？
よりよい老後を送るためには、様々な制度を上手に活用していく必要があります。そのひとつに、「任意後見契約」と「見守り契約」の活用が考えられます。「任意後見契約」は、原則、判断能力が衰えた時に効力が発生しますが、それまでの間「見守り」することを契約に盛り込むことも可能です。
また、いざという時に備えて「民事信託」により財産を分離し「受託者」に適切に財産管理をしてもらうことも選択肢のひとつです。「民事信託」の場合、対象となる財産の所有権は「受託者」に移りますので、第三者による詐欺などの被害を避ける効果もあります。
さらに「終活」として、「遺言」の作成も考えておきましょう。自分の財産を自分が旅立った後に、誰がどのように使うかは大切なことです。それは、「遺言」によって叶います。相続人がいないような場合、お世話になった方や団体に「遺言」によって自分の財産を「遺贈」することができます。「遺言」には、「自筆証書遺言」、「公正証書遺言」等がありますので、ご自分にあった方法を専門家と一緒に選択していきましょう。
もちろん、生前に終活の一環として「贈与」をすることも可能です。但し、「遺贈」も「贈与」も、相手がいる法律行為です。相手の意思や税務に関しても配慮する必要がありますので、しっかりと検討していきましょう。
近年、公益を目的とした団体への「寄付（遺贈や贈与）」が増加してきています。ご自分の大切な財産を、公益目的に活用することができる方法があることをご理解いただけると幸いです。
それから、旅立った後の葬儀や諸手続を、金銭を預託することと合わせて委任する「死後事務委任契約」もあります。これらの契約は、信頼のおける団体や専門家を通して、自分自身が納得して委任する必要があります。
当団体には、法務だけでなく税務や不動産や建築の専門家がいます。総合的に相談することができますので、どうぞご相談ください。
よりよい老後を送るための資金を手当てするにはどうしたら
よいのでしょうか？
これまで、よりよい老後を送るための制度を説明してきましたが、具体的に住み慣れた家、広くて管理が不便な家をどうするかは悩ましい問題です。そして、売却をして住み替えをするのか、賃貸に出して住み替えをするのかは、様々な制度の活用と併せて検討されてはいかがでしょうか。
まずは、買い手のつく不動産なのか、自身が賃貸人として管理できるのかが重要なポイントとなります。信頼のおける不動産会社を通して、適切に売買、管理をしていかなければ、よりよい老後の資金を得ることはできません。また、判断能力が衰えてしまっては、管理をすることも難しくなります。
まずは、所有している不動産の価値を知ることが大切になります。
当団体では、不動産の専門家が査定を行うことができます。
関わる法令
「民法」
具体例
Ｍ様案件：売却住み替え
活用していない空家
使い道に迷っている空家活用をどうしたらよいのでしょうか？
「25年住宅・土地統計調査」（総務省統計局）によると、総住宅数は6063万戸、空家数は820万戸、空家率（総住宅数に占める割合）は13.5％と過去最高に達しています。空家の数は増加の一途を辿っているのが、現代の日本です。
活用に困っている空家を、売買や贈与により処分してしまうこともひとつの手段ですが、代々受け継いできた不動産を地域のために活用できないかと考えられる人も増えてきています。しかし、オーナーのままで「賃貸借契約」を締結することは負担だと思う人も多いようです。賃貸人は、修繕などの種々の義務を負担しなければならないからです。
そのような場合、「転貸借」契約をして、不動産業を営む法人に間に入ってもらい、不動産を活用することが考えられます。実際の管理を不動産会社に任せてしまうというやり方です。
この場合、何より大切なことは、「契約書」をきちんと締結するということです。とくに、使用方法や賃料、期間については、専門家を交えてしっかりと決めておきましょう。
また、空家のまま放置することで起こりうる防災性や防犯性の低下を防ぐために、空家を解体することも選択肢のひとつです。空家の状態にもよりますが、解体したほうがよい建物というものも存在します。まずは、所有している不動産の現状を把握することが肝心です。そして、空家を解体した場合は、「滅失登記」まで行って下さい。
近年、空家の見回りや簡易な清掃業務を請け負う業者も増えて来ました。遠方にある不動産などは、衛生上悪化しないように業者に清掃等を依頼することもひとつの手段だと思います。
当団体には、法務だけでなく税務や不動産や建築の専門家がいます。総合的に相談することができますので、どうぞご相談ください。
関わる法令
「民法」「不動産登記法」「空家等対策の推進に関する特別措置法」
具体例
あきの会
