専門家のアドバイスcolumn
空家活用時の注意点
目次
1. 空家活用時の注意点
建築面から見て一番注意しなければならないのは、建物が安全かどうかというところです。所有者の方は、「建築主」としてその建物を安全で衛生的に保つ責任があります。中古の建物で所有者が何回も代わっている場合もありますが、その場合は現所有者が責任者ということになりますね。ご自身で住まわれているのでなく、空家を事業として活用しようとするならばなおのことです。
よく築何年くらい持ちますか？ということを聞かれますが、建物は建っている場所や環境が違うのでひとことで言うことはむずかしいです。確かなことは、よく手入れされた建物は長持ちする、ということだけは言えます。空家活用に際しても、きちんと手入れをして他の方に使っていただきたいですよね。それはマナーでもありますが、最終的には建物を長持ちさせ所有者の利益にも繋がります。
2. 改築の流れ
「改築」というのは基本的に現在の建物の不具合のある部分を修繕して、現在の用途のまま使用することを前提としています。つまり空家を住宅として使用するということですね。空家を改修して別の用途に変更する場合は「用途変更」といって、使用する用途によってそれぞれに法令の基準を満たす必要があります。改築の流れとしてはまず建築士が、場合によっては工務店の方と一緒に現地建物を調査し、改修したい内容をヒアリングします。それから改修の方針や内容を図面化し、打ち合わせをしながら工事の内容を決定します。決定した内容をもとに工務店に見積もりを出してもらい、金額が合うようであれば工事に取りかかります。
3. 対象家屋の事前調査・インスペクション
宅地建物取引業法が改正され、既存住宅の売買等に際して「既存住宅状況調査」（いわゆるインスペクション）がなされているかの報告が義務化されました。インスペクションとは不動産売買等の際に既存住宅の不具合を事前に知り、良質な既存住宅の流通を促すことを目的とした調査のことで、構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分を対象とした目視や計測による非破壊で行う検査のことです。ご自身がお持ちの住宅がどのような状況にあるか調査しておくことは空家活用にとっても重要なことです。しかしながらこの検査はお持ちの住宅が建築的に適法かどうかを調査するものではありません。新築時は法に準じて建てていても、増築を繰り返していた、あるいは改修された形跡がある場合などはもしかすると違法状態にある可能性もあります。そのような際には建築士に相談されることをお薦めします。
4. 建物の構造と福祉利用の用途のマッチング
空家とひとことで言っても構造はさまざまです。メジャーなものは木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の３つでしょうか。空家を福祉利用したいと考えた場合、それぞれのメリット・デメリットを考えながら用途を決めていく必要があるでしょう。福祉施設の多くは特殊建築物という分類に指定されていて、戸建ての住宅よりも一般的に法の規制が厳しくなります。ですから、当然何も手を入れずに住宅をそのまま福祉施設として使うことはできません。また、ひとことで福祉施設と言ってもその用途は多岐にわたります。建物の構造と福祉施設の用途の組み合わせによっては計画が不可能、もしくは現実的でない場合がありますので福祉活用したい場合は使用用途を細かく決定する前に相談された方が良いでしょう。
5. 建築確認済証の有無、増築の有無
「建築確認」とは建てようとしている建築物がきちんと法に則って計画されている事を公的に確認してもらうことを言います。「確認済証」とはつまり公的に適法性を確認された計画の証と言えるでしょう。既存住宅を改修する際、この確認を受けているか否か、確認済証がきちんと保管してあるか否かで改修にかかる手間や時間、コストが大きく変わってきます。また、増築した履歴あるいは形跡がある場合、そのつど建築確認を受けていなければ現在その住宅は違法状態にある可能性が高いでしょう。違法状態にある場合、当然適法状態に改修する必要があります。思っていたよりも改修コストがかかる、ということになりかねませんので一度自宅を探してみてください。中古住宅を購入された方は売主に問い合わせてみることをお薦めします。
6. 検査済証のない建物で増築等を行う場合の流れ
先ほど「確認済証」についてお話をしましたが、今度は「検査済証」についてのお話です。言葉が似ていてまぎらわしいですよね。建築の流れをざっくり説明すると、先ほどの確認済証を受けて、工事を行い、最後に検査を受けて合格証を受け、その後使用開始となります。この合格証が検査済証です。この検査済証も大事な証書で、検査済証が保管してあるということは適法に建てられた事を証明されていることと同じです。（ただし検査済証を受けたあとに申請なく増築等を行った場合などは除きます。）この検査済証がないということは、適法に建てられているかどうか確認しようがない事を指します。（イコール違法状態ということではありません。）ですから検査済証がない場合はそれを証明する必要性が出てくるのです。改修工事を行う前に一工程増える感じです。ただし一工程と言っても適法に是正する必要がありますから、そう簡単でもありません。
7. 福祉の用途を建築基準法の用途に当てはめる
もうすでに何度か話に出てきていますが、建物にはそれぞれ用途というものが決まっていて、戸建ての住宅と福祉施設は別の用途ということになります。一般的にたくさんの人が利用する福祉施設の方が規制も厳しくなります。また、福祉施設は建築基準法では「児童福祉施設等」という分類に当てはまることが多いでしょう。施設の内容によっては、「共同住宅」や「寄宿舎」「集会場」など様々な異なる用途になる場合もあるかと思います。運営方法等によって異なることもありますので、詳しくは行政庁や建築士に相談してみるのがいいでしょう。
8. 用途変更確認申請、消防法
用途変更についても、建物が一定規模を超えると確認申請が必要になります。（100㎡を超えるもの。一般的な戸建住宅の規模だと確認が必要ということになる。今後緩和される動きがある。）ですから、先述のように確認済証や検査済証がない建物は手続きが複雑になるのがわかると思います。設計や工事以外にもこういった手続きなどに時間がかかることを計画では考慮に入れておく必要があります。また、建物の改修だからといって「建築基準法」だけを満たせばいいというものでもありません。当然全ての法令を満たす必要があるわけですが、主に関わるものといえば「消防法」が挙げられます。消防法では消防設備等の設置義務が用途や規模によって課されます。計画の内容によっては非常に高価な設備が必要になることもありますので、用途の選定は消防法も踏まえた上で行うことが大事になってきます。
